Toshkentdagi 818 mingdan ortiq obyekt qiymati qayta hisoblanmoqda – ommaviy baholash natijalari

Ommaviy baholash qanday amalga oshiriladi?

Ommaviy baholashda har bir xonadon yoki bino uchun alohida baholovchini yuborish emas, balki katta hajmdagi bozor ma’lumotlarini tahlil qilishga asoslangan tizim qo‘llanadi.

Jarayon 9 bosqichdan iborat:

1. Ko‘chmas mulk bozori bo‘yicha ma’lumotlar to‘planadi va tahlil qilinadi.
2. Kadastr agentligi mavjud ma’lumotlarni taqdim etadi.
3. Ommaviy baholash o‘tkaziladigan obyektlar guruhlanadi.
4. Hududlar narx bo‘yicha zonalashtiriladi va narxga ta’sir qiluvchi omillar, jumladan, tegishli koeffitsiyentlar qo‘llanadi.
5. Obyektlarning bozor qiymatiga yaqin qiymati aniqlanadi.
6. Baholash natijalari idoralararo komissiya bilan kelishiladi.
7. Natijalar Kadastr agentligining rasmiy veb-saytiga joylashtiriladi.
8. Baholash natijalari bo‘yicha kelib tushgan murojaatlar ko‘rib chiqiladi.
9. Yakuniy baholash natijalari tasdiqlanadi.

Demak, bu shunchaki obyektga bitta narx qo‘yishdan iborat jarayon emas. Bozor ma’lumotlari yig‘iladi, obyektlar guruhlanadi, hudud va boshqa omillar hisobga olinadi, natijalar muhokama qilinadi va murojaatlar ko‘rib chiqilgandan keyin tasdiqlanadi.

Toshkentda nechta obyekt baholanmoqda?

Taqdim etilgan ma’lumotlarga ko‘ra, Toshkent shahrida:

• 605 511 ta kvartira;
• 213 046 ta yakka tartibdagi uy-joy ommaviy baholash doirasida hisobga olingan.

Ya’ni faqat ushbu ikki toifadagi obyektlarning o‘zi 818 557 tani tashkil etadi.  Shundan, 605 511 ta kvartiraning amaldagi kadastr qiymati jami 57,8 trln so‘m deb ko‘rsatilgan. Ommaviy baholash natijasida esa ularning qiymati 426,7 trln so‘m deb aniqlangan.

Shunday qilib, farq 368,9 trln so‘mni tashkil qilmoqda. Ommaviy baholash natijasi amaldagi kadastr qiymatidan taxminan 7,4 baravar yuqori.

Yakka tartibdagi uy-joylarda farq yanada katta:

213 046 ta yakka tartibdagi uy-joyning amaldagi kadastr qiymati 39,1 trln so‘m. Ommaviy baholash natijasida esa bu qiymat 587,5 trln so‘m deb baholangan. Farq — 548,4 trln so‘m, ya’ni ommaviy baholash qiymati amaldagi kadastr qiymatidan taxminan 15 baravar yuqori.

Ikki toifa bo‘yicha jami hisoblaganda, amaldagi kadastr qiymati 96,9 trln so‘m, ommaviy baholash natijasi esa 1 014,2 trln so‘mni tashkil etadi. Farq 917,3 trln so‘mga teng.

Biroq bu raqamlarni ko‘chmas mulkning real sotuv narxi yoki kelajakdagi soliq summasi sifatida qabul qilish noto‘g‘ri.

Nega qiymatlar o‘rtasida bunday katta farq bor?

Ommaviy baholashda obyektning joylashuvi, transport va metroga yaqinligi, infratuzilma, kommunikatsiyalar, bino va yer uchastkasining xususiyatlari kabi omillar hisobga olinadi. Taqdimotda keltirilgan ayrim misollar bu tafovutni yaqqol ko‘rsatadi.

Masalan, Yunusobod tumanidagi Islomobod mahallasida joylashgan 3,9 sotixlik, 101,5 kvadrat metrli yakka tartibdagi uy-joyning amaldagi kadastr qiymati 54,8 mln so‘m bo‘lgan. Ommaviy baholash natijasida esa uning qiymati 1,973 mlrd so‘m deb aniqlangan. Farq 1,918 mlrd so‘m yoki 36 baravar.

Yunusoboddagi yana bir misolda — 65,7 kvadrat metrli, 2022-yilda qurilgan xonadonning amaldagi kadastr qiymati 132,1 mln so‘m, ommaviy baholash natijasi esa 1,2439 mlrd so‘mni tashkil qilgan. Farq 1,1118 mlrd so‘m, ya’ni 9,4 baravar.

Yangi Hayot tumanidagi 62,5 kvadrat metrli xonadonda esa amaldagi kadastr qiymati 112,8 mln so‘m, ommaviy baholash natijasi 552,2 mln so‘m bo‘lgan. Bu 4,9 baravar farqni anglatadi.

Yakka tartibdagi uy-joylar bo‘yicha misollarda ham tafovut katta. Masalan, Bektemir tumanidagi 3,6 sotixli uy-joyning kadastr qiymati 56,3 mln so‘m, ommaviy baholash natijasi 761,4 mln so‘m — 13,5 baravar farq. Taqdimotdagi boshqa misollarda farq 3,4 baravardan 38,5 baravargacha yetgan. Bunda ommaviy baholangan obyekt qiymatining katta qismini yer uchastkasi qiymati tashkil qilishi qayd etilgan.

Ommaviy baholash natijasi uyning sotuv narximi? Yo‘q. Ommaviy baholashda aniqlangan qiymatni obyektning aynan shu summaga sotilishi kerak bo‘lgan narxi sifatida talqin qilish mumkin emas.

Masalan, tizim xonadonni 1,2 mlrd so‘m deb baholagan bo‘lsa, bu fuqaro uni albatta 1,2 mlrd so‘mga sotishi kerak degani emas.

Bu qiymat bozor ma’lumotlari va obyektning joylashuvi, maydoni, infratuzilmasi hamda boshqa obyektiv xususiyatlari asosida shakllantiriladi.

Eng ko‘p berilayotgan savol: soliq oshadimi?

Ommaviy baholash natijasida ko‘chmas mulkning qiymati oshgani mol-mulk solig‘i ham avtomatik ravishda oshadi, degani emas.

Iqtisodiyot va moliya vaziri o‘rinbosari Axadbek Haydarovning ta’kidlashicha, hozirgi maqsad soliq yukini mexanik ravishda oshirish emas.

Ommaviy baholash natijalari avval muhokama qilinadi, obyektlar va ma’lumotlar tahlil qilinadi. Soliq masalasi bo‘yicha esa alohida tayyorgarlik ko‘rilib, tegishli takliflar ishlab chiqiladi. Bu haqda jamoatchilikka qo‘shimcha axborot beriladi.

Shu sababli “uyimning ommaviy baholashdagi qiymati 5 baravar oshdi, demak solig‘im ham 5 baravar oshadi” degan xulosa qilish hozircha noto‘g‘ri.

Mulkdor o‘z bahosiga e’tiroz bildira oladi

Tizimning muhim jihatlaridan biri — mulkdorning o‘z ko‘chmas mulki haqidagi ma’lumotlarni ko‘rishi va zarur hollarda e’tiroz bildirish imkoniyatidir.

Agar obyektning maydoni, turi, joylashuvi yoki boshqa muhim ko‘rsatkichlari noto‘g‘ri ko‘rsatilgan bo‘lsa, mulkdor bu haqda ma’lum qilishi va belgilangan tartibda ma’lumotlarni qayta ko‘rib chiqishni so‘rashi mumkin.

Baholash natijalari bo‘yicha kelib tushgan murojaatlar ham jarayonning alohida bosqichida ko‘rib chiqiladi.

Tizim aslida nimani o‘zgartirishi kutilmoqda?

Ommaviy baholashning asosiy maqsadi shunchaki ko‘chmas mulk qiymatini oshirish emas. Tizim orqali davlat ko‘chmas mulk bozori haqida yagona va tizimli axborot bazasiga ega bo‘lishni, mulkdor esa o‘z obyektining qanday omillar asosida baholanganini ko‘rish imkoniyatiga ega bo‘lishi ko‘zda tutilmoqda.

Bu ma’lumotlar kelgusida uy-joy oldi-sotdisi, ipoteka, bank kreditlari va ko‘chmas mulk bozoridagi boshqa jarayonlarda ham muhim ahamiyat kasb etishi mumkin.

Ya’ni hozirgi bosqichdagi asosiy maqsad — mulkdor uchun himoyalangan tizim, davlat uchun esa ishonchli axborot shakllantirish. Soliq masalasi esa ommaviy baholashning o‘zidan alohida ko‘rib chiqiladi.